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涡阳楼市浅析(暨城南各小区简介),各位看官嘴下留情,不喜勿喷!

 
发表于 2014-11-12 22:37:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 十年情事 于 2014-11-13 00:10 编辑

      
    涡阳县位于安徽省西北部,是道家学派的创始人老子的诞生地,是著名的中国苔干之乡,安徽省首批12个扩权县之一。地处亳州市中心地带,处于淮北平原腹地,境内涡河横贯东西,将全县分为涡南和涡北两个自然区域,除东北部有龙山和石弓山以外,其余均为一望无际的沃野。当前涡阳县城常驻人口约30万,现辖4个街道、20个镇、1个林场。涡阳矿场资源丰富,矿产资源现已成为该县未来经济发展的支柱产业,涡阳县含煤区565平方公里,占全县国土面积的四分之一以上,以探明储量高达32.5亿吨,被列为全国13个亿吨能源基地的第八个主产区,目前涡北煤矿、袁店一矿已建成投产,袁店二矿正在加快建设当中,蒙关、花沟、徐广楼、刘店等矿区正在筹划中,到2020年涡阳县将建成11个矿井,使之成为新型的能源基地。此外我县的大理石、石灰石等其他资源也有很大的开发与发展价值  
      
    涡阳作为省级历史文化名城、煤炭生产服务基地、以工贸为主的亳州市域次中心城市进行统筹规划。采用“西进东抑,南扩北拓”的空间发展战略,依据老城,沿涡河两翼拓展,重点向西南、向南发展,适当向东北发展,控制向西北方向和向东部跨铁路发展,逐步形成“一河、两轴、三片”的城市总体布局。自2007年以来,涡阳的房价在稳步上升,涡阳房地产开发近两年也成井喷式发展,而自古以来房事皆大事,动辄十几、几十万的投资,每个人都比较慎重。本人关注涡阳楼市仅两年时间,算不上资深,亦不是业内人士,只说说一个普通市民的感受吧,以下观点仅代表由十年情事扮演的十年情事的立场,与十年情事本人无关,如有冒犯,不胜荣幸!   

    从涡阳规划以及发展可以看出,城南已渐渐成为县城新的行政中心以及居民聚集区,发展潜力较大,楼盘项目较密集,故房价也为全城最高。现按楼盘名称一一为大家道来:



1巨人印象.jpg

    1、巨人印象:说到涡阳的小区,首先要说的一定是巨人印象,印象里它是涡阳正真意义上的第一个小区,项目为纯高层,共分两期开发,合计44栋,其中一期24栋,层高有18、19、26。开始巨人在大家心目中的印象很好,客户预定也比较踊跃,但随着更改小区规划设计、单方面修改合同等一系列问题出现后,也引起了一些准业主的不满,最后导致很多客户退订,影响了小区形象以及社会口碑。最终其定价也不及稍后开发的中央公馆、旭日华城等项目。开发商是得还是失,不得而知。现在巨人二期已在开发中,只能说且开且珍惜吧!巨人印象一期价格浮动比较大,各栋各楼层情况也不一,单价一般在3300~3900之间吧,即使在交房后,小区仍然成为大家关注的热点,比如全封闭管理模式、比如优美的小区绿化环境、比如高昂的物业收费。


      
2万象城.jpg

    2、万象城:算是一个成功的开发案例吧,开发商得利了,前期业主的投资也得到了升值,开始预订价格低于3000,现在二手房价格4000+,楼盘坐落在向阳路与乐行路交叉口,涡阳县急救中心正对面,共126.2亩,20万平方米的高档住宅小区。不足之处是,因为是开放式小区,后期管理较为困难,因此最近两年业主与物业公司的矛盾尤为突出。




3中央公馆.jpg

    3、中央公馆:项目坐落于乐行路与谷水路交叉口,巨人印象东侧,占地22641平米,建面约120000平米,共计约950户,为纯居住型商品房居住小区,于2013年4月6日开盘,好像采取一房一价,价格一般在3700+,最贵的时候卖到4300。项目目前在正常施工,外墙开始喷刷颜料,车库在同步施工中,交房时间为2015年6月。不足之处是南侧与御花园高层距离过近,部分低层业主采光被影响,引起一些业主不满。




4旭日华城.jpg

    4、旭日华城:项目位于乐行路北侧、刘西路西侧,东靠涡阳大剧院,西邻金色年华小区。占地19145平方米,建筑总面积68404平方米,其中住宅面积50387平方米,地下车库及储藏室面积8269平方米。项目共三幢高层住宅楼,计471户,两幢沿街商业68户。因为楼盘南靠乐行路,所以无任何遮挡,视野开阔,采光相当充足,大户型房屋南北通透,且阳台为全封闭,小区采取同户型同价,先购买先选择模式,与一般一房一价略有不同。单价差别不大,约在4000~4200,价格较坚挺,自去年楼市销售低迷以来,未出现明显波动,有段时间甚至出现价格逆势上扬。目前项目施工已接近尾声,交房时间为2015年5月。




5都市花园.jpg
   5、都市花园:项目坐落在乐行路和刘西路交叉路口北50米,总占地1.6万平方,总建筑面积近7万方,小区由3栋高层住宅和2栋多层商住楼围合构成,组成全封闭院落,于2013年12月25日开盘,单价区间在3300~4100。目前项目施工仍在进行中,外墙脚手架尚未拆除,交房时间为2015年6月。小区南侧紧邻旭日华城项目,猜测采光稍有影响,值得注意的是该项目有部分安置房。



6旺角广场.jpg

    6、旺角广场:项目坐落在向阳路与乐行路交叉口,西侧为涡阳大剧院,北侧为县急救中心规划用地面积约26000㎡,总建面积约113000平米。内部有6000平米中央花园,小区共有五栋楼,其中:1号楼16层,2号楼32层,3-5号楼均为27层,主力户型面积为94-109-115平米。1号楼两梯三户,2-5号楼是两梯四户,住宅482户。其商业面积为6万㎡,一层为精品百货,二楼三楼为家乐福。其商业层高为5.4米,二楼3.1米。住宅面积为86.49-130.68㎡不等。2013年1月31日开盘,单价在3800~4500之间。该项目为综合体,含商业、住宅与一身,希望能成为涡阳新的商业中心,不知后期住宅是否会受商业影响,目前一期逾期几个月后已开始交房。

      
    7、河畔铭城:该项目由淮北圣火房地产开发有限公司投资15亿元建设,规划总用地面积15万平米,总建筑面积46.5万平米,坐落在中央公馆东侧,与涡阳其他楼盘不同,河畔铭城低调的选择了现房销售模式,颇让人意外,这么大的一个楼盘,现房销售操作资金压力是非常大的,很难想象会这样操作。项目一直比较低调,鲜有宣传推广,也未开盘,甚至未设立售楼部。目前项目主体已竣工,脚手架早已拆除数月,一直无进展,不知何故,仍在关注中。



御花园2.jpg

     8、御花园:涡阳的土豪小区!项目位于新区主干道乐行路以南,德成路以北,东至育英路,西至谷水路,项目南边紧靠向阳河城市景观带,总规划用地约3.6万方,总建筑面积约9万平米,主要由多层花园洋房和高层住宅组成,北面布置5栋高层住宅,有11层、18、27层住宅;南面布置8栋多层花园洋房,2013年4月12日一期盛大开盘。多层花园洋房单价在5500左右,高层单价稍低,大概在3700+,目前多层已基本竣工,高层仍在施工中。



翡翠湾.jpg

     9、成大翡翠湾:项目位于涡阳城南新区向阳河畔,北面紧靠两河公园,东侧是贯穿新区南北的雪枫路,南侧是华都大道,西侧是通往利辛、阜阳、合肥的202省道,由9栋花园洋房、8栋观景高层组成,小区分三期开发,目前在售的是一期10#、11#27层观景高层,1#、2#、3#5层花园洋房。因为紧靠向阳河,所以环境不错,目前单价在3700~4200,交房时间为2016年上半年。



中海国际花园.jpg

     10、中海国际:项目位于淮中大道和文诚路交叉口,即涡阳标志性建筑——老子牛像西100米路南,法式风格的住宅小区,占地105亩,共11栋1868户,建筑面积近25万平方米。于2014年1月18日开盘,单价在3400~4500,交房时间为2015年6月.值得一提的是该项目主打欧式“泛公园”园林设计理念,小区内绿化不错,流水环绕,是前期宣传亮点,至于后期物业维护情况,我们只能是拭目以待。


阳光花园.jpg

    11、阳光花园Ⅲ:项目位于紫光大道与芍香路交汇处(城西中心学校北侧),由17栋多层建筑组成,也是目前涡阳唯一的纯多层小区,单价在3300~3700,优势是公摊较小,目前已交房,不过有业主在网上发帖,投诉物业不负责任,个别业主反应顶层户型防水有问题,出现渗漏现象,不知是否属实。



金桂山庄.jpg

    12、金桂山庄:项目位于淮中大道与界洪河交汇处,老子牛转盘向西200米。占地约120亩、总建筑面积约18万方,小区内共有15幢住宅,其中1幢别墅,5幢花园洋房,9幢普通公寓。目前价格已探底,单价在3100+,不可谓不便宜,基本是单价最低的小区了。但金桂山庄2期合同写明2014年4月份交房,目前已逾期半年未能交房。建议预算有限,对地理位置、升值潜力要求不高的潜在客户后期可以多加关注。


时代广场.jpg

    13、时代广场:项目位于淮中大道与东环大道交口,总规划面积25930.41㎡,小区整个地块呈四方形,住宅建筑面积89300㎡,为八栋25层的高层住宅,预售时价格在3500+,该小区已于2012年交房,目前市场上该小区房源较多,均为二手房,单价在4000+,应该是前期置业投资或者是名下有多套住房的业主进行套现。日常管理上一方面有人在不断赞美物业严谨负责,另一方面有业主不断在政府平台投诉物业改动小区配套设施。


世纪城.jpg
   14、北城世纪城:项目位于涡阳县的北城区,闸北路和涡曹路交汇处,新中医院正对面,是目前闸北代表性小区,也弥补了城北无高档住宅小区的空白。总占地面积为170160㎡,总建筑面积近50万㎡,商品房数量约3729套,规划入住居民数量约11933人。2013年7月15日第一次开盘, 2013年9月17、9月20日第二次开盘,开始售价偏低,大概在2800+,目前价格在3300~3500,交房时间为2015年6月。


七彩城.jpg

    15、七彩城:项目位于乐行路与涡阜路交汇处,项目总占地13万方,总建筑面积约45万方(其中地上建筑面积约40万方,地下约5万方)。由16栋总建筑面积为25万方的高层住宅(共规划2415户),一栋20层2.8万方的四星级酒店,4层8万方的大型购物中心,3层4.2万方的风情商业街组成。东侧为金色年华小区,对面为巨人印象小区。七彩城一期于2014年 9月7日开盘,自工地开工伊始,举行了一系列活动,如:“1000万彩票大派送”、“七彩城开工仪式暨九华山高僧开光大典”、“爱心奖学金圆梦行动”、“看了不买 最高奖一万”等,在市民中保持着较高的关注度。该小区最初团购活动价格十分具有竞争力,优惠后单价仅为3000+,目前价格略有上涨,均价在3600,(顶层特价房单价约3000),预计2016年上半年交房。ps:该项目目前仍为建筑前期,正式交房入住起码应在两年后,短期内无住房需求的业主可以考虑。

金色年华.jpg

    16、金色年华:项目位于乐行路北侧,育英路与谷水路两侧,总用地面积约49亩,总建筑面积11万平方米,其中地上建筑面积11万平方米(住宅8万平方米,沿街商业用房3万平方米),地下9015平方米,配套共建737套,可居住户约2580人。项目总投资31800万元。小区共划分了三个片区,东片区与西片区设计为住宅,中间片区计划建设成为时尚街区,在商业内街南侧建筑上,沿乐行路设计了5个单元住宅,商住一体。东侧为旭日华城小区,对面为中央公馆小区。目前该项目尚未开盘,咨询售后部后答复2015年元旦开盘,均价在3600+,预计2016年上半年交房。该小区综合情况与七彩城十分接近,孰优孰劣,大家见仁见智吧。


华星大厦.jpg

    17、华星大厦:项目位于涡阳西客站东侧,大厦总用地面积约5000㎡,总建筑面积近3.8万㎡,规划设计为一栋27层的商住大厦,其中1-6层为商业,7-27层为住宅,住宅共120套,3米的层高,1.9米深阳台,中央空调、全室地暖,24小时热水,豪华装修。住宅共分127平米、153平米、168平米三种户型,三种装修风格:A户型中式风格;B户型简约风格;C户型欧式风格,预计在2015年元旦左右开盘,目前具体单价尚未确定,咨询发开商后大幅单价在6000+,该小区也是涡阳县目前唯一的精装住宅,预计2016年上半年交房。
   
    另外,还有许多在建小区如金盾首府、东方怡景、河畔清华、紫荆御景、一号公馆···,大家如有需要了解,可回帖交流,共同探讨。
      
    说到这里,不得不提一下小产权房,通俗来说即是无法办理房产证的房屋,小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。如居民自建房、或者集体户,若要自购居住未尝不可,但因为不是商品房,所以法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。而且在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,救济途径也非常有限。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于小产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

    目前涡阳小产权房单价因地理位置、楼层以及朝向不同无法具体比较,一般在2000左右,但是因没有合法手续,而我大涡阳目前已按学区划分入学,后期可能会给子女上学带来一定不便,另牵涉到拆迁补偿、或者升值收益归属等问题易产生纠纷。现仅列举部分政民互动平台投诉咨询问题,供大家参考。郑重声明:本人只是引用,对事件真实性不负任何责任,亦不作任何评论。如:老广场X丰苑业主交房八年无法取得房产证问题、育才路西侧X群联建楼,四年未能交房问题等
      
    本人潜水论坛两年有余,近半年看到个别坛友发帖高谈阔论,预测涡阳房价将跌破2500,我实在不敢苟同。目前涡阳楼市低迷确是不错,个别楼盘也出现了3000+的低价,但这些是刚刚开工的期房,交房要等2~3年,要么是楼盘尾盘即特价房。随着开发商拿地成本的增加,以及物价、人工成本的上涨,一定程度上抬高了商品房价格。所以楼市价格水分会被蒸发一点,但应该不会出现类似期望的腰斩现象。目前涡阳商品房整体单价已呈下行趋势,希望有购房意愿的朋友冷静对待,综合比较小区地理位置,朝向,周边配套,户型,交房时间等综合情况,结合自身条件,在适当时候选择最适合自己的房屋。切记房如婚姻——没有最好的,只有最适合自己的。另外前期高价入手的业主也不应过于在意目前走势,商品房作为一种资产,具有一定风险,既然入市,就要有良好的心态,小幅价格波动是正常现象,要知道房价可能只是在做俯卧撑。房如婚姻,岂能看到别人的媳妇就好生羡慕,置自己结发妻子于不顾,恨不能始乱终弃。须知既木已成舟,不如好好把握,用心去打造属于自己的生活!
      
     因涡阳小区众多,未能一一列举,欢迎大家回帖补充,
      
    (另言语若有不妥,请勿人肉,版权所有,转发必究!)
   

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发表于 2014-11-16 01:49:28 | 显示全部楼层
爱的伤痕 发表于 2014-11-15 20:03
最后还是眼一闭,牙一咬,买了,只是楼主帖子,发的晚,如果早点的话,我也不用费那么大的劲

买的哪个小区,单价多少,能说下么?
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发表于 2014-12-24 14:32:22 | 显示全部楼层
醉荭颜 发表于 2014-12-24 14:03
现在家里的房价怎么样了,好几个月没回去了,降了没

帖子目前有一定的参考价值,价格浮动不大,具体小区可以单独询问
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发表于 2014-11-16 17:26:19 | 显示全部楼层
我想问下楼主,你把紫金御景至于何地?

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不错[http://www.ty.hren8.com太原论坛][http://www.cz.hren8.com长治论坛][http://www.jc.hren8.com晋城论坛][http://www.ll.hren8.com吕梁论坛][http://www.yq.hren8.com阳泉论坛]  发表于 2015-8-23 21:38
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发表于 2014-11-13 10:39:33 | 显示全部楼层
精品之作,32个赞!
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发表于 2014-11-13 08:46:44 | 显示全部楼层
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发表于 2014-11-13 09:53:48 | 显示全部楼层
楼主辛苦了
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发表于 2014-11-13 10:23:21 | 显示全部楼层

呕心沥血好几天,内幕不敢爆。呵呵
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发表于 2014-11-13 10:32:35 | 显示全部楼层
写的很好....
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发表于 2014-11-13 10:55:01 | 显示全部楼层
万象城即将实行封闭式管理,除第五大道商业街外,进入小区均需要刷卡进入(各出入口均已封闭,保安24小时执勤)。
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发表于 2014-11-13 10:56:24 | 显示全部楼层

看到很多坛友对各小区一知半解的,权当是普及吧,篇幅有限,没有深入分析。
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发表于 2014-11-13 10:56:44 | 显示全部楼层
无心 发表于 2014-11-13 10:39
精品之作,32个赞!

有奖品么
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无心 + 5 贵帖符合精华标准,感谢分享
总评分: 金币 + 5 
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发表于 2014-11-13 11:04:44 | 显示全部楼层

我们的赞赏就是最大的奖励
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发表于 2014-11-13 11:05:20 | 显示全部楼层
分析的很不错,买房要理性,涡阳的好房子真不多,和南方差远了
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123
发表于 2014-11-13 11:05:32 | 显示全部楼层
楼主买的什么地方的房子呢?
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发表于 2014-11-13 11:08:20 | 显示全部楼层
北城世纪城的价格3300+,和城南的地段根本没法比,傻子才会买吧

点评

给力[http://www.xz.hren8.com忻州论坛][http://www.yc.hren8.com运城论坛][http://www.jz.hren8.com晋中论坛][http://www.lf.hren8.com临汾论坛]  发表于 2015-8-23 21:38
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发表于 2014-11-13 11:09:50 | 显示全部楼层
小阿文 发表于 2014-11-13 11:05
分析的很不错,买房要理性,涡阳的好房子真不多,和南方差远了

好房子也有,就是价格有点高,不是普通市民能负担的了的。比如华星大厦总价七十万以上的精装房,以及土豪小区五六十万的花园洋房。
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发表于 2014-11-13 11:11:02 | 显示全部楼层
123 发表于 2014-11-13 11:05
楼主买的什么地方的房子呢?

呵呵,你猜!
因为是刚需,所以入市比较仓促,选择了分析中价格最坚挺的小区——旭日!
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