涡阳一业主拖欠物业费4年累计5042元，违约金2641元，被物业起诉追缴！

或许无缘

“不可能！绝对不可能！我房子都卖了！以前的物业费我每年也都交了的，物业怎么能起诉我呢？”近日，涡阳县人民法院在开庭审理一起物业服务合同纠纷案中，被告张某情绪激动。这起看似普通的物业费纠纷，背后涉及房屋买卖后产权未及时过户期间的责任认定问题。承办法官在审理中创新运用“新六尺巷调解法”，通过“听、辨、劝、借、让、和”，成功促成双方达成调解，实现案结事了。

本案中，原告某物业公司诉称，被告张某系原业主，自2019年至2022年期间，累计拖欠物业费5042元及逾期违约金2641元共计8043元。物业公司多次催缴未果后提起诉讼。被告张某则辩称，其早在2019年便与案外人签订房屋买卖合同并交付房屋，只因双方个人原因，过户手续拖延三年才办结。“房子我早就卖了，你们应该起诉新业主而不是我！”张某在庭审中坚持这一观点。

承办法官在充分听取双方诉辩意见后，准确把握案件争议焦点。经核查房屋买卖合同、过户登记证明、物业缴费记录等证据，法官确认了房屋买卖事实以及产权变更的时间节点。

第一步：耐心“听”取双方诉求

庭审现场，法官让双方充分表达各自立场。物业公司强调依据产权登记主张权利，张某则反复陈述房屋早已出售的事实，情绪激动。法官认真倾听，不打断不指责，让双方情绪得到宣泄。

第二步：精准“辨”析法律关系

法官指出，根据《物业管理条例》相关规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；房屋所有权发生转移的，业主应当与物业企业结清物业服务费用。案涉房屋过户手续虽拖延三年，但在产权登记变更完成前，张某仍是法律意义上的业主，负有缴费义务。

第三步：悉心“劝”导换位思考

法官向物业公司释明，其在知晓房屋买卖事实后，未及时与买受人沟通物业费缴纳事宜，存在服务衔接上的疏漏；同时引导张某理解，法律意义上的业主身份不以实际居住为转移，产权登记是确定权利义务的重要依据。

第四步：巧“借”典故阐释理念

调解过程中，法官借“六尺巷”典故中“让他三尺又何妨”的谦和精神，引导双方从对抗思维转向合作思维。物业公司作为服务提供者应有包容态度，原业主虽已出售房屋但程序未完成也应承担责任。

第五步：互“让”一步寻求共赢

在法官主持下，双方开始理性协商。张某认识到产权未过户期间自己仍是登记业主，表示愿意承担相应费用；物业公司也主动表示可以对拖欠费用的逾期违约金予以减免。

第六步：化“和”为贵达成共识

最终，双方达成调解协议：被告张某于调解当日一次性向原告支付物业费，原告自愿放弃其他诉讼请求，双方就本案再无其他争议。明晰责任边界实现双重效果

此次调解不仅解决了具体纠纷，更明确了房屋买卖过程中产权过渡期间的责任边界，对类似纠纷的预防和化解具有示范意义。法官通过耐心细致的调解工作，既维护了物业服务企业的合法权益，保障了物业服务的正常运转，也促使原业主认识到自身法定义务，避免了因法律认识不足导致的纠纷扩大。

涡阳县人民法院近年来深入践行新时代“枫桥经验”，创新和发展“新六尺巷调解法”，将其融入各类民商事纠纷调解中。本案的成功调解，正是这一方法在物业纠纷领域的生动实践，体现了情、理、法融合的调解智慧，实现了法律效果与社会效果的有机统一，为促进社区和谐、优化营商环境提供了司法保障。

来源：涡阳法院 作者：王倩伟 立案庭